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2012-2017 HKDSE Math 歷屆數學不同級別(Grade)所需分數 cut off 及其分析

本文目的:
坊間 cut-off 出處係邊?準嗎?啲 cut-off 原貎(原始數據)係點?真實 cut-off 係幾多?啲 cut-off 數據,有否反映出其他資訊(如考卷深淺變化)? 本文希望能為此提供答案。(如有問題請留言
(一) 坊間 Cut-off 來源:某大討論區 網上所有 Cutoff 資料,其實全出自某學生討論區,佢地每年都收集分數 (覆卷考生無私交出 check 卷結果),再整理 得出大約既 Grading 分數*,使莘莘學子得益。
(*係大約咋,下文會講點解係大約,同應該點用呢啲數據)

(點解考試局唔公開呢啲資料呢?好多外國公開試都有咁做。)
(唔唔,應該係,除非唔係。)

從政府新打擊炒樓措施兩招,看供應需求理論,並分析後市

政府在上週日(10月26日)推出了新的打擊炒樓措施。第一是把原有的額外印花稅(SSD), 增加百分之五, 並把額外印花稅適用期延長至三年。 第二為收取非香港人士, 購買香港樓宇的額外印花稅(BSD), 稅率為百分之十五。

一般評論這兩招為「辣招」,並估計會大幅打擊炒樓人入市意欲。但是否真的會這樣呢?是否樓價真的便會大幅下調呢?讓我們一起用經濟學的供求理論分析一下。

[其實好多莘莘學子都曾經學過供求理論,但就是不會應用,怪就怪在香港的教育制度上,著重同學背誦取分,應用就暈!! (他們連通識科都可以想去背!!)]

基本供求理論重溫

先讓我介紹一下供求理論的基本概念, 價錢與購買量的反比關係稱為需求, 任何東西愈平會愈多人買,在圖上會是一條由左至右向下斜的線。

而價錢與供應量的正比關係稱為供應。 舉例說, 之前中銀發行紀念鈔的時候, 若回收價越高,便會有越多人把他的紀念鈔拿出來賣。反之,當一樣東西,價錢愈低,利錢亦會愈低,便會較少人願意生產它,如現時的珍珠奶茶,價錢已經比三四年前低,所以亦比剛推出時減少了生產它的吸引力。供應在圖上會是一條由左至右向上升的線。

一條供應線(紅色)加一條需求線(藍色), 價格是變數,只有價格在供求二線的相求點(均衡水平)的時候,供求兩方面的力量才平衡, 因此市場的價格便會定在這個水平。(P*, 見圖1)

圖1 供應需求決定價格
究竟這次政府出的新招會怎樣影響物業市場的供求呢? 這其實可以從價量兩方面,去作分析。

政府新SSD兩招辡招下  第一個可能情況:價量齊跌

圖2 需求減少引致價量齊跌
若在這兩招新招推出後, 發覺物業市場的齊跌(見圖2), 那麼即表示政府所做的措施是成功的, 政府這兩項措施能夠成功減少需求, 真正能夠打擊了炒家的入市意欲。但現時情況恐怕不是這樣,因樓價未有大幅下跌。

第二個可能情況:量跌價不跌

圖3 供需齊跌引致量跌價不跌
但觀乎這兩星期的情況, 似乎價格好像沒有明顯的下跌, 但二手成交量就大幅縮減了, 這應該是表示了市場的需求及供應均同時在減少。(見圖3)


從以上分析你會見到我是把供求理論倒轉去應用出來,先觀察價量改變方向,然後在套在供求的變化上。(這種用法之前在樓市乾升時亦提及過,見拙文何謂「樓市乾升」」)

第三個可能情況:量跌價升(第一次SSD後的結果)

圖4 供應減少引致量跌價升
(對政府來說)最壞的情況則是,好像是上一次兩年前政府首次推出SSD時,出現量跌價升(見圖4)。這表示需求沒有改變但供應卻在減少。

為什麼會這樣呢?根據雷鼎鳴教授所講, 其實炒家的存在與否,基本上不太會影響市場供求。雷教授指出炒家只是信差一名,因為炒家最終都要把它的物業放出, 給真正有需要的用家,他們做的只是駁腳。若市場最終其實是沒有用家的,樓價怎會被炒得起?(好像中銀紀念鈔,若沒有大陸人背後打算收藏,怎會炒得起?)

在第一次政府推出SSD時(兩年前), 政府沒錯是趕走了部分炒家, 但真正用家卻不減(除非有什麼意外,一般用家應該不會打算在購買物業後兩年內脫手吧?!所以第一代SSD不太會影響用家需求),所以需求不變。反而減少了炒家把物業放售(他們很可能轉而放租,等待2年的限售期過去), 因此需求不變供應減少, 於是物業價格便持續上升。

樓價展望:短期微跌,

但這一次政府把限售期, 延長至三年, 情況則可能會不同了。

先講短期1-2年內,我認為樓價會跌,而且跌幅可能會有5-15%,原因如下(供求分析):
  • 首先,真正用家入市意欲, 可能亦因為三年的限售期, 而被降低了。因為若我真的買了樓,但有急事需要套現或搬屋,那便要交重稅,現在不確定性太高,不如租住先?(雖然減少的數量應該不多)。
  • 再者,增加了針對非香港人士買樓的 BSD ,這個應該會減少了外國人(主要是大陸人), 購買香港物業的意欲, 這肯定會減少了他們對香港物業的需求。
  • 第三,限售期延長至3年,市場不確定性進一步上升,稅率亦再提高了,會再拿起鑊鏟入市的短期炒家肯定會減少。
  • 第四,被第一次SSD限售期縛死了的供應,好有可能在限售期完結時會釋放出來,現時新SSD只會把其潛在供應延長多一年
  • 但樓價若跌太多,發展商有許多方法可以暫停供應新樓(唔賣住)
所以需求會減少(但不會太多,始終用家不變),而供應會稍增或不變,所以我估計短期樓價會稍跌。短期1-2年絶對不可能好似97時咁大瀉,因為 1.市民的供樓能力冇好似97年金融風暴咁被大幅削弱,2. 樓宇按歇息率亦在超低水平(仲有QE3添),3 沒有8萬5 !!!


長期偏軟

那中長期3-6年呢,咁要睇梁振英既房屋政策啦,我覺得樓價睇跌居多,應該比現時低約20%(即再跌多些少),但大跌頗不可能

這年期來說,主要回歸真正用家及地產商的基本供求面。現時每年新樓供應約一萬個,但結婚宗數卻有5-6萬宗,扣除自然死亡釋放既樓出黎,大約每年需要既樓係15000-25000個,供應拍馬都追唔上。都仲未計離婚添,香港依家既離婚率就真係現代化啦,有成33%(其實你知唔知33%點計呢?代表d咩呢?又?若想知可見拙文「離婚率怎計算)!

有人話離婚會減少番新屋需求,我話都僾既,唔通離婚完全部人搬番去同阿媽住丫?所以離婚唔可能太影響到房屋的需求。

那麼最終樓價會點走?這要觀乎梁振英如何定他的房屋政策了。我個人覺得佢當年既然攪得出個 8萬 5,咁即係佢都係想香港人置業率高啲,所以我相信佢政策上會傾向想增加供應。都有跡可尋架,你見佢啟德體育城既地都話想攞黎起住宅。

等我CY超人射低你班地產霸權怪獸
但佢應該見個鬼都應該會知驚,所以佢應該都會小心控制住咁去增加供應。所以我對中長期樓價我就睇平穩,而偏跌多啲。呀CY大佬,你千祈唔好學你前老細咁,做「千古罪人」推冧樓市呀~~~(利申:小弟我係今年年頭已經賣左我層樓,變番冇穀蝸牛啦,暑假尾想話換番個舖做補習社,啲業主又因為QE3話封盤,結果要租,唔抵丫嘛。。。。。。)


相關概念:Demand and Supply 需求與供應
資料來源:http://www.censtatd.gov.hk/
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